Mutui a tasso variabile: come difendersi

La tregua dei tassi ripropone con più forza il dilemma di sempre sui mutui: fisso o variabile? Con l’Euribor ai minimi storici (giovedì 0,73% la scadenza a 1 mese e 1,07% quella a 3 mesi) il confronto è in apparenza senza storia. Al giorno d’oggi la differenza tra un variabile e un fisso (legato ai tassi Irs, che invece sono di recente cresciuti) può infatti superare i 3 punti percentuali.

Tradotto in soldoni significa per esempio che su un prestito da 100mila euro per 20 anni la rata indicizzata può costare anche il 25% in meno rispetto a quella fissa (504 anziché 679 euro al mese, vedi tabella a fianco). Un vantaggio non indifferente oggi, ma che in futuro potrebbe trasformarsi in incubo se i tassi dovessero risalire in fretta. Lo scenario del 2008, quando gli Euribor sono balzati oltre il 5% mettendo in crisi migliaia di famiglie italiane, potrebbe dunque riproporsi e questa volta con effetti addirittura amplificati visto che nel 2003-2005 i tassi erano scesi “soltanto” fino al 2 per cento.

L’autodiagnosi
Occorre dunque porre attenzione nella scelta, con la consapevolezza che una soluzione valida per tutte le stagioni non esiste: molto dipenderà da quando e quanto cresceranno gli Euribor e su questo aspetto non si può far altro che affidarsi alle previsioni degli esperti (vedi articolo sotto). Altrettanto decisiva è la situazione finanziaria di ciascun risparmiatore, ed è proprio su questo elemento che si deve riflettere con cura.
In teoria i manuali insegnano che il valore della rata non deve superare un terzo del reddito disponibile. Una regola che deve essere interpretata con raziocinio: una limitazione simile può ad esempio risultare eccessiva per una coppia di giovani lavoratori che ragionevolmente vedrà crescere gli stipendi in futuro, oppure non essere sufficiente per una famiglia monoreddito e con entrate ridotte. Nel caso di mutui variabili occorre poi fare i conti non con le mini-rate di oggi, ma con quelle che si potrebbero presentare in futuro.
Un metodo per capire la propria tolleranza al rialzo del mutuo è calcolare la rata teorica raggiungibile nel caso i tassi tornassero ai livelli dello scorso ottobre . Ovviamente non è detto che un’ipotesi simile si debba verificare, così come non è da escludere che gli Euribor possano salire oltre, ma se un aumento della rata del 40-50% rispetto ai livelli attuali (e fino al 70% per scadenze più lunghe) è di quelli che fanno drizzare i capelli, allora forse è meglio rifugiarsi nel fisso.

Le alternative
Anche nel mondo dei prestiti casa esistono le sfumature, che in questo caso si chiamano mutui con cap o a rata costante: ognuna con i suoi pregi e difetti. Porre un limite oltre il quale la rata del mutuo variabile non può salire, per esempio, è una soluzione interessante. A patto però che il tetto (o cap) non sia elevato e distante dai livelli degli attuali tassi fissi e che la maggiorazione sullo spread (il ricarico della banca su Irs ed Euribor) rispetto ai puri prodotti variabili sia contenuta in pochi decimi. I mutui a rata costante uniscono invece i vantaggi del variabile alla sicurezza di un pagamento fisso mensile, visto che a cambiare è la durata. Sottoscriverlo in questa fase di tassi al minimo significa però per forza di cose accettare una maxi-rata finale o l’allungamento del piano di ammortamento.

La scelta provvisoria
C’è infine chi pensa di partire con un variabile e passare poi al fisso nel momento in cui i tassi Euribor dovessero crescere in misura rilevante, sfruttando la portabilità a costo zero introdotta dal Decreto Bersani. Una strategia senz’altro sensata, anche se le cronache continuano a riferire di difficoltà nel passaggio da una banca all’altra attraverso la surroga. Chi la sceglie non può però ragionevolmente pensare di trovare fra qualche mese o anno tassi fissi alle stesse condizioni favorevoli di questi giorni.

Fonte: Ilsole24ore.com