Mutuo fisso o variabile: come scegliere nel 2026

Ultimo aggiornamento: agosto 2026

Comprare casa con un mutuo significa impegnarsi per 20-30 anni: la differenza tra fisso e variabile, o tra uno spread e l’altro, può valere decine di migliaia di euro nel tempo. Questa guida ti aiuta a capire come funzionano le due opzioni e cosa guardare prima di firmare.

Il quadro attuale (agosto 2026)

Ad agosto 2026 il tasso variabile risulta in media più conveniente del fisso: si parla di un differenziale di circa 70 punti base tra le migliori offerte di mercato. La Banca Centrale Europea ha lasciato i tassi ufficiali invariati nella riunione di fine luglio 2026, dopo un rialzo a giugno — la prossima decisione è attesa a settembre. L’Euribor a 3 mesi, il parametro di riferimento per i mutui variabili, è tornato a salire nelle ultime settimane, e i mercati si aspettano un ulteriore aumento entro fine anno: questo significa che chi sceglie oggi il variabile potrebbe vedere la rata crescere nei prossimi mesi.

Nonostante il variabile risulti oggi più economico, la maggioranza delle famiglie italiane continua a preferire il fisso , per la certezza della rata nel tempo.

Nota importante: questi dati cambiano quotidianamente (Euribor) o dopo ogni riunione BCE (tassi ufficiali). Verifica sempre il valore aggiornato al momento in cui stai valutando un mutuo — non affidarti a un numero letto oggi per una decisione tra qualche mese.

Fisso o variabile: come decidere

Scegli il fisso se:

• Vuoi sapere esattamente quanto pagherai ogni mese per tutta la durata del mutuo
• Il tuo budget familiare ha poco margine per assorbire aumenti di rata
• Preferisci pianificare senza sorprese, anche a costo di partire da un tasso più alto

Scegli il variabile se:

• Hai margine economico per assorbire eventuali aumenti di rata
• Pensi di estinguere o rinegoziare il mutuo in tempi relativamente brevi
• Accetti il rischio in cambio di un costo iniziale più basso

Esistono anche soluzioni miste

Alcuni istituti offrono mutui a tasso variabile con cap (un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire) o formule miste/modulabili . Costano leggermente di più di un variabile puro, ma limitano il rischio.

Cosa guardare oltre al tasso

1. TAEG, non solo TAN : il TAEG include tutte le spese accessorie (istruttoria, perizia, assicurazione obbligatoria) ed è l’unico dato davvero comparabile tra offerte diverse.
2. Spread : è il margine che la banca applica sopra l’Euribor (variabile) o l’IRS (fisso). A parità di indice di riferimento, uno spread più basso significa un mutuo più conveniente.
3. LTV (Loan to Value) : la percentuale del valore dell’immobile che la banca finanzia. Più alto il LTV richiesto (es. mutuo al 90-100%), più alto tende a essere lo spread applicato, perché il rischio per la banca aumenta.
4. Requisiti accessori : alcune offerte migliori richiedono accredito dello stipendio, sottoscrizione di una polizza vita o polizza danni, o una classe energetica minima dell’immobile — condizioni che, se non rispettate, possono far perdere le condizioni vantaggiose.
5. Costi di istruttoria e perizia : variano da banca a banca, e su importi piccoli possono incidere sensibilmente sul costo totale.
6. Portabilità e surroga : verifica sempre che il mutuo sia portabile senza penali (è un diritto di legge dal 2007) — ti permette in futuro di trasferirlo a condizioni migliori senza costi.

La surroga del mutuo: quando ha senso

Se hai già un mutuo e i tassi di mercato sono scesi rispetto a quando l’hai stipulato, puoi valutare la surroga : trasferisci il mutuo a un’altra banca a condizioni migliori, senza costi per te (la surroga è gratuita per legge). Ha senso soprattutto se il debito residuo è ancora consistente e la differenza di tasso è significativa — con differenze minime, i costi/tempi della pratica potrebbero non giustificarla.

I passaggi pratici

1. Verifica la tua capacità di indebitamento : in genere la rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile.
2. Richiedi almeno 3 preventivi da istituti diversi (banche tradizionali e online), usando lo stesso importo e la stessa durata per confrontarli davvero.
3. Confronta il TAEG , non la rata pubblicizzata in homepage.
4. Leggi il Foglio Informativo prima di firmare qualsiasi proposta.
5. Se hai dubbi tra fisso e variabile, valuta anche le soluzioni miste o con cap.

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Le informazioni di questa guida hanno finalità informativa generale e non costituiscono consulenza personalizzata. I tassi di mercato (Euribor, IRS, tassi BCE) variano quotidianamente: verifica sempre i valori aggiornati al momento della tua richiesta. Leggi la nostra metodologia e le note legali.