Mutuo under 36: come funziona il Fondo di Garanzia Prima Casa nel 2026
Ultimo aggiornamento: agosto 2026
Se hai meno di 36 anni e vuoi comprare la tua prima casa, lo Stato può garantire una parte del tuo mutuo, rendendo più facile ottenere il finanziamento anche senza un grande capitale iniziale. Ecco come funziona davvero, cosa serve per accedervi e cosa è cambiato rispetto agli anni scorsi.
Cos’è il Fondo di Garanzia Prima Casa
È uno strumento pubblico, gestito da Consap per conto del MEF, che garantisce allo Stato una quota del mutuo richiesto per l’acquisto della prima casa. In pratica lo Stato si fa garante nei confronti della banca: questo riduce il rischio per l’istituto e permette di ottenere il mutuo anche con un anticipo ridotto o assente.
Attenzione a non confondere due cose diverse : il Fondo di Garanzia (attivo e prorogato) e le vecchie agevolazioni fiscali under 36 (esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale), che invece sono scadute il 31 dicembre 2024 e non sono state rinnovate dalla Legge di Bilancio 2025. Nel 2026 restano valide solo le agevolazioni prima casa ordinarie, uguali per tutti gli acquirenti (aliquota di registro al 2% invece del 9%), non quelle rafforzate riservate agli under 36.
La proroga 2025-2027
La Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024) ha rifinanziato il Fondo con 670 milioni di euro complessivi per il triennio, confermando la garanzia statale fino al 31 dicembre 2027 .
Chi può accedere
Per ottenere la garanzia potenziata all’80%, devi rientrare in una delle categorie prioritarie:
- Giovani under 36 : non aver ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui si stipula l’atto di acquisto (anche un solo giorno di differenza conta, quindi verifica bene la tempistica)
- ISEE non superiore a 40.000 euro annui
- In alternativa, rientrano tra le categorie prioritarie anche: genitori single conviventi con figli minorenni, famiglie numerose (con soglie ISEE più alte in base al numero di figli), conduttori di alloggi IACP
Requisito trasversale: non essere proprietario di altri immobili a uso abitativo , in Italia o all’estero, salvo eccezioni specifiche per immobili ricevuti in successione e concessi in uso a parenti stretti.
Quanto copre la garanzia
- Garanzia ordinaria : 50% della quota capitale del mutuo
- Garanzia potenziata (under 36 con ISEE fino a 40.000€) : fino all’ 80% della quota capitale, per mutui superiori all’80% del valore dell’immobile — questo è ciò che permette, in pratica, di ottenere un mutuo fino al 100% del valore dell’immobile senza un grande anticipo
- Famiglie numerose : la copertura può salire fino al 90%
- Tetto massimo : il mutuo assistito dalla garanzia non può superare i 250.000 euro
Un vincolo importante: i tassi non possono essere qualsiasi
Le banche che aderiscono all’iniziativa non possono applicare tassi superiori alla media di mercato per i mutui assistiti dal Fondo — è una tutela pensata proprio per evitare che la garanzia statale venga “scaricata” sul cliente con condizioni peggiori.
Come funziona in pratica
- Verifica i requisiti : età, ISEE, assenza di altri immobili di proprietà.
- Scegli una banca aderente all’iniziativa (la maggior parte dei principali istituti italiani aderisce).
- Presenta la domanda di mutuo specificando che vuoi accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa — sarà la banca a occuparsi della richiesta della garanzia presso Consap.
- Prosegui con l’istruttoria ordinaria del mutuo: la garanzia statale non sostituisce la normale valutazione del merito creditizio, la riduce solo come rischio per la banca.
Le domande da farti prima di procedere
- Rientro davvero nei requisiti di età ed ISEE alla data in cui firmerò l’atto, non solo oggi?
- L’immobile che voglio acquistare rientra nei limiti previsti (prima casa, non di lusso)?
- La banca che ho scelto aderisce al Fondo di Garanzia Consap?
- Sto confondendo il Fondo di Garanzia (ancora attivo) con le vecchie agevolazioni fiscali under 36 (scadute nel 2024)?
Fondo di Garanzia e scelta tra fisso e variabile
Il Fondo di Garanzia non impone il tipo di tasso: puoi comunque scegliere tra fisso, variabile o soluzioni miste. Per orientarti su questa scelta, consulta la nostra guida mutuo fisso o variabile .
Le informazioni di questa guida hanno finalità informativa generale e non costituiscono consulenza personalizzata. Requisiti, soglie ISEE e condizioni normative possono cambiare: verifica sempre i dati aggiornati sul sito ufficiale di Consap o del MEF, o presso la tua banca. Leggi anche la nostra metodologia e le note legali .
